Les résidences services seniors - Pour des personnes âgées autonomes

A coté des logements-foyers construits dans les années 60/70 pour répondre à une demande urgente de logement des personnes âgées, devenues depuis résidences autonomie, s'est développée une offre de résidences avec services par des promoteurs privés. Elles s'adressent à une population de retraités plutôt aisée et autonome.

La formule est presque toujours la même : des appartements groupés autour de services à la carte (blanchisserie, restauration, ménage, personnel de garde 24h/24...). Implantée le plus souvent en centre ville, à proximité de commerces et d'espaces verts, la résidence-services offre un environnement qui se veut protégé et rassurant.

Du studio au 4 pièces, les résidences services fonctionnaient historiquement en co-propriété. Mais l'offre a vécu (appartements difficiles à revendre, syndic et directions non motivés, scandales).

Dans le cadre du projet de loi sur l’adaptation de la société au vieillissement, des réflexions sont menées concernant le devenir des copropriétés qui proposent des services exclusivement destinés à leurs résidents personnes âgées. Des propositions ont été faites notamment en vue de la création d’un Observatoire des charges pour aider à résoudre les problèmes d'abus rencontrés.

En effet, le constat a été fait que le poids excessif des charges dans certaines résidences services venaient d’abord d’une mauvaise gestion, voire parfois d’une gestion quasi-mafieuse. Ainsi les charges peuvent aller pour les mêmes services - du simple au triple !

Dans les années 1990, est apparu un concept nouveau pour les personnes âgées, formule intermédiaire entre le maintien à domicile et l’hébergement en Ehpad, les résidences services séniors, avec d'un côté des investisseurs immobiliers (individus, banques..) et de l’autre côté des exploitants d'immeubles et des locataires.

Les anciennes générations de résidences services privilégiaient l’achat de l’appartement tandis que les nouvelles proposent essentiellement des logements en location avec une gamme de services tels que restauration, animation, gardiennage, services d’aide à la personne… plus ou moins étendue sous la marque différenciante de « résidences services séniors ».
Elles sont équipées pour la prévention des risques de chutes et disposent le plus souvent d’un service d’accueil, d’un dispositif d’appel d’urgence.

Comme les logements-foyers, ces résidences services séniors sont non médicalisées. Elles se composent de logements individuels allant du studio au T4, regroupés au sein d’un même immeuble, voire de villas ou pavillons.

Le coût d’un studio en résidence senior se situe entre 500 et 900 euros, auquel il faut rajouter les services souscrits. Les tarifs varient selon le type de residence, l’emplacement et les services proposés.

Si le marché compte avant tout de nombreux acteurs indépendants, des opérateurs majeurs sont en train d’émerger. L'étude Senior Media – MKG 2014 a permis le recensement et le classement des 10 premiers opérateurs français de Résidences services séniors en France, anciennes et nouvelles générations :

1. Domitys : 4 213 logements dans 36 résidences services seniors alors, et aujourd'hui + de 7000 logements dans 61 résidences
2. Les Hespérides : 3 741 et 46 résidences services
3. Les Jardins d'Arcadie: 3 530 logements et 34 résidences
4. Les Senioriales : 2 337 logements pour 42 résidences
5. Les Villages d'Or : 1 836 logements pour 23 résidences
6. La Girandière : 1 210 logements pour 13 résidences
7. Espace et Vie : 618 logements dans 7 résidences
8. DVD (Domus Vi, Les Templitudes) : 567 logements et 10 résidences
9. Les Essentielles : 527 logements et 7 résidences
10. Les Résidentiels : 367 logements et 5 résidences

Ces 10 opérateurs de résidences services séniors totalisent à eux seuls plus de 20 000 logements aujourd'hui.

A noter que les Hespérides qui font partie de l’ancienne génération, proposent surtout des appartements à la vente.

Outre ces grands opérateurs, on constate une forte dynamique de développement sur ce segment de marché de la part d’acteurs du monde de l’Ehpad tels que GDP Vendôme ou le Groupe Steva et de grands promoteurs tels que Vinci avec Ovelia, Altaréa Cogedim avec Cogedim Club®.

D’autres nouveaux acteurs émergent avec des résidences villages notamment Sairenor, Montana, les Hameaux de campagne

1. Visitez, seul ou accompagné
2. Testez : les repas, un séjour temporaire
3. Analysez les devis (loyer + charges)
4. Comparez - Faites vous aider par des professionnels de l'immobilier en cas de doute (notamment si vous souhaitez acheter)