Mobiliser son patrimoine immobilier pour éviter l'obligation alimentaire

Instaurée par le Code civil, l’obligation alimentaire impose aux enfants et petits-enfants de contribuer financièrement aux dépenses d’un parent qui ne dispose pas de ressources suffisantes. Souvent source de conflit, elle peut être évitée en mobilisant son patrimoine immobilier. Explications de Grégoire Dauger, agent immobilier spécialisé.

Il existe en général deux raisons pour constituer un patrimoine immobilier : sécuriser son avenir et transmettre un (ou plusieurs) bien(s) à ses enfants.

Souvent, par peur de pénaliser leurs héritiers demain, les parents propriétaires rechignent à se séparer de leur bien immobilier.

Mais demander une aide sociale, qui conduira le Conseil départemental à se tourner vers les enfants afin de mettre en place l’obligation alimentaire, revient à pénaliser les héritiers aujourd’hui, puisqu’ils devront, mensuellement, verser une pension à leurs parents.

« Par ailleurs, le recours à l’obligation alimentaire génère souvent des griefs au sein de la fratrie », souligne Grégoire Dauger. « Les désaccords peuvent aller loin, jusqu’au juge aux affaires familiales si les enfants n’arrivent pas à un accord à l’amiable. »

Or 75 % des retraités sont propriétaires, ajoute-t-il : un patrimoine qu’il est possible d’utiliser, pour générer un revenu jusqu’à la fin de sa vie mais aussi pour obtenir une somme d’argent immédiatement, qu’il est possible d’utiliser comme on le souhaite. « Y compris pour une donation aux enfants ou aux petits-enfants. »

Des solutions diverses

Il est possible d’opter pour une vente en viager classique (habité ou libre), un viager intermédié ou un démembrement du bien, c’est-à-dire de la séparation de l’usufruit (le droit de vivre dans le logement) et la nue-propriété (la propriété du bien).


Dans ce dernier cas, il est possible d’opter pour un usufruit viager (qui cesse au décès de l’usufruitier) ou un usufruit limité dans le temps (10 ans, 15 ans…). Mais contrairement au viager, l’ancien propriétaire ne touche pas de rente.

Conseils pour se lancer

D’abord, en parler sereinement. Si le propriétaire est le seul décisionnaire, il peut être utile pour éviter tout conflit d’expliquer les raisons de son choix à ses descendants.

Ensuite, faire estimer son bien par deux ou trois agences immobilières. Pour être vraiment sûr, il est aussi possible de faire réaliser une expertise immobilière par une société spécialisée, qui sera facturée quelques centaines d’euros.

Une fois cette valeur connue, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel, notaire ou agent immobilier. Il est possible d’en voir plusieurs pour confronter les avis, mais inutile de démultiplier les rendez-vous pour autant, conseille Grégoire Dauger. Pour lui, deux suffisent.

Ces professionnels aideront le propriétaire à identifier la solution qui correspond le mieux à son projet puis à vendre le bien.

Dernier conseil : surtout ne pas agir dans l’urgence. Les délais peuvent être longs – neuf mois en moyenne, selon certains réseaux experts en viager – , il est donc essentiel d’anticiper.

En savoir plus
Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?