Villages seniors, une catastrophe urbanistique à moyen terme ?

Depuis  les résidences services développées en France dès les années 70, les offres d’hébergement d’initiative privée à destination des personnes vieillissantes, non réglementées par les pouvoirs publics se développent sur le territoire national. Les programmes de « villages seniors » sont les plus controversés. Il s’agit de résidences services horizontales fermées et implantées majoritairement à l’extérieur des villes en raison du besoin de surface et du coût du foncier nécessaire pour construire entre 50 et 200 pavillons de plein pied.

Les seniors sont plus autonomes sur le plan résidentiel. Ils ont délaissé les cohabitations intergénérationnelles et ont opté soit pour le maintien à leur domicile -seules ou en couple- la double résidence ou encore les « villages seniors ».  Plusieurs promoteurs se sont lancés dans ces projets surtout depuis le milieu des années 90 avec  un marché « adressable » d’environ 15 500 logements en 2005. Ces réalisations répondent à une demande de sécurité à la fois matérielle et physique des résidants. Le premier argument est la sécurisation intégrale du site  protégé par un mur qui en défend l’accès.

Y voyant un intérêt à court terme, certaines collectivités sont tentées de développer des réalisations. Pourtant ces projets peuvent présenter des motifs d’inquiétude à moyen terme.
En effet, aucun cadre juridique spécifique autre que le droit commun n’est imposé pour la réalisation des « villages seniors » contrairement aux Etablissements pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) ou aux foyers logements qui nécessitent des autorisations des autorités de tutelle en fonction des orientations des schémas gérontologiques départementaux.
De ce fait, toutes les opportunités foncières sont exploitées. D’après l'étude que nous avons menée sur 18 programmes en cours de commercialisation ou de livraison, 89% des villages étaient éloignés de plus de 500 mètres d’un commerce de proximité.
En outre, ces projets sont majoritairement implantés dans des environnements géographiques hostiles : absence de trottoirs, fortes pentes, obstacles, absence de bancs publics….obligeant les résidants à être véhiculés.

En vieillissant, de plus en plus de résidants ne pourront plus prendre leur véhicule et devront trouver une alternative en terme de transport, au risque de ne pouvoir quitter le village.
Par ailleurs, certains programmes sont implantés dans des communes peu ou non pourvues de médecins et de structures d’accueil pour personnes âgées dépendantes comme l'a démontré notre étude effectuée à partir des données de démographie médicale des Unions Régionales des Caisses d’Assurance Maladie (URCAM).
Or, le nombre de médecins diminuera dans les prochaines années et le phénomène de concentration au cœur des villes des personnels de santé s’accentuera. Les communes confrontées à ces problématiques, ne pourront y répondre.

Il n’est pas question de juger de la pertinence des « villages seniors » dont le concept correspond à une demande d’une partie de la population. En revanche, les collectivités doivent prendre conscience qu’il ne s’agit pas d’une réponse durable contrairement à d’autres types de réalisations comme les Maisons d’Accueil Rurales pour Personnes Âgées (MARPA) développées par la Mutualité Sociale Agricole (MSA) qui s’intègrent réellement dans des politiques gérontologiques des territoires concernés.
Dans tous les cas, les collectivités se doivent d’intervenir dans les choix d’implantation afin de prendre en compte les besoins futurs des résidants.

Pierre-Marie CHAPON, chargé de recherche ICADE, intervenant universités Lyon 3 et Paris 12
mis à jour le 24/09/2008

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